智能系统提升社区居民办事效率和服务体验。
小区门禁成摆设。
在漫威电影《钢铁侠》里，主角通过手势操控电脑与智能管家对话的场景，曾让无数观众憧憬未来家居的模样。如今，这些科幻想象正加速照进现实——从智能门锁联动全屋灯光，到AI系统自主调节家居环境，一场由科技创新驱动的房地产变革，正重新定义“好房子”。
但是这场由技术驱动的变革，也引发不少消费者吐槽：理想丰满，现实骨感。一个全屋智能的家里需要三四个不同的APP来控制；智能设备不仅购买安装成本高，学习成本也高；说是智能住宅的新房，结果是只有几个智能开关的伪智能；说是智慧社区，结果智能设备离开了人就不能好好运作……这场转型既有科技赋能的惊喜，也有落地应用的阵痛。南方日报记者通过调研智慧住宅的AB面，观察我们距离拥有“深度思考”能力、真正满足人们多元需求的好房子，到底还有多少路程要走？
●南方日报记者 周中雨
A面
技术赋能下的
人居新图景
趋势1
AI赋能
“超级管家”塑造全屋智能底盘
“我们搭配全屋智能系统，通过手机APP就能控制灯光、空调、新风、窗帘，甚至能预设‘观影模式’‘睡眠模式’‘离家模式’等场景。”
当记者走进保利发展位于广州海珠琶洲的高端项目——保利天奕，比起介绍房子的层高、户型、隔音等，销售人员率先介绍项目的全屋智能系统。
这不是单例，记者走访广州新房市场发现，全屋智能系统成为部分高端好房子的标配。比如琶洲南TOD、保利天奕、珠江·天河都荟、越秀观樾、万科瑧樾府等项目都宣称打造全屋智能生态。
比如5月份刚交付的高端住宅——琶洲南TOD，是国内率先使用全屋智能的新派科技高端住宅。科技的力量从业主踏进社区的第一步就能感受得到，快速识别、无感通行，智能摄像头360°精准监测，形成智慧的社区；归家时可体验无触感归家，离家时可以一键离家；出差在外，也能掌握家中安全。
可以发现，AI正赋予智能系统“高智感”：从初代仅能控制开关的“被动应答”，进化到通过深度学习自主适配需求的“主动服务”。例如华为鸿蒙智家的华为全屋智能AI辅助康养传感器可以通过毫米波雷达技术和深度学习算法，识别人体存在及精准位置，对人体姿态变化进行检测判定，支持跌倒、坠床、睡眠监测等功能。
“空间智能化将给人们的生活带来两个维度的体验飞跃，即是极简与魔力，我们称之为空间智能化时代的两大使命。所谓极简是指之前空间复杂的事情更简化、更高效，魔力则是实现了之前空间中做不到的事情、得不到的体验。”华为鸿蒙智家相关负责人对记者表示。
趋势2
跨界加速
科技巨头和头部房企强强联手
第三方调研显示，42%的购房者将全屋智能纳入核心考量，“00后”群体关注度达100%。这一趋势吸引科技巨头、家电企业甚至跨界玩家纷纷入场——原理想汽车联合创始人沈亚楠推出“栖息地”智能住宅品牌，聚焦“3房2卫”户型的算力中枢搭建；贝壳旗下贝好家则用大数据建模“以人定房”，在长安华曦府项目中通过算法优化套型配比。
记者了解到，智能家居产业链较长，目前已有多个行业的头部企业选择投身其中，包括华为、小米集团、百度集团、阿里巴巴、腾讯控股、京东集团等科技企业，以及海尔智家、美的集团、格力电器等家电企业。
更引人注目的是头部企业的强强联合：华为与万科、保利、越秀地产等房企合作，打通从芯片定制到社区数据中台的全链条；美的与海信携手开发数字化和AI应用平台，松下、香江集团、泰创科技联合推出“8恒+森林环境系统”。
当科技巨头的技术基因与房企的空间运营能力碰撞，跨界合作正成为智慧转型的“加速器”。华为、小米等科技企业携5G、物联网、云计算等底层技术入局，更智慧的好房子正加速落地：从芯片级智能硬件定制，到全屋智能系统底层协议打通，再到社区云端数据中台搭建，实现技术从“概念落地”到“场景渗透”的跨越。
趋势3
物管升级
从“人管”走向“智管”
“好房子”离不开“好社区”。在万物云管理的小区，“黑猫”智能门禁实现全龄段无感通行，“凤梨一号”自助终端机一站式解决缴费、办卡等需求，“天秤业委工作台”通过AI赋能提升公共事务效率；龙湖智创生活则以苍鸾智慧楼宇系统、明鸟能源管理系统等5大平台，重构“人—空间—服务”的关系。
对于业主来说，生活正在发生变化：进门刷脸，无感通行方便快捷；手机查询充电桩空位，充满智能断电；守在大屏前，小区各处安全状况一览无遗；外卖机器人能自己坐电梯送餐；垃圾桶满溢会自动“报警”……这些场景不再是科幻电影桥段，而是智慧物业系统带来的真实变革。人力密集型的“人管模式”，正被“数据驱动+机器协同”的“智管模式”取代。
“不管是‘凤梨一号’‘黑猫’系列智能设备还是‘天秤业委工作台’，我们旨在尝试从传统的人力驱动向流程驱动转变，提升社区居民的办事效率和服务体验。”万物云广州代表处相关负责人告诉记者。
可以发现，在智慧平台和系统的赋能下，物业早已超越“看门扫地”的原始定位。智慧物业也不是冷冰冰的技术堆砌，而是通过科技重构人与空间的关系。当独居老人久未出门会触发系统关怀提醒、邻里活动通过数字平台重新升温，科技消失于无形，让温暖触手可及的物业迎来更广阔发展空间。
B面
繁华背后的
现实挑战
问题1
壁垒难破
行业垂直整合程度低
“功能冗杂，操作不便，用的是自己开发的系统，不能接入米家或者华为。而且基本不智能，语音跟它说关灯，它回：你说啥。”
“90后”的阿媛吐槽前几天去看的广州天河北某高端住宅项目，说是智能住宅，实际上是“弱”智能。
“开灯喊A音箱，调空调开B品牌APP，每天在小爱同学和天猫精灵之间切换，比手动操作还麻烦。”
消费者的吐槽直击行业痛点：不同品牌的协议不互通，导致即便“从装修开始规划”的全屋智能，也常沦为“设备堆砌”。华为用户需搭配鸿蒙生态电器，小米系统难兼容其他品牌设备，“后装”用户更因设备品牌杂多，不得不下载多个APP。
智能家居已成为新时尚，但也暴露出越来越多问题，其中不同品牌间的协议壁垒，割裂了体验感，是消费者“吐槽”重灾区。
各家系统都有自己的“指定款”产品，比如华为，如果想实现全屋联动控制，就必须选择支持鸿蒙系统的配套电器。再比如绿米门店，当记者询问该品牌对于扫地机器人的控制时，销售人员说，目前只支持两个品牌的产品，其他品牌无法接入全屋智能系统。
观点指数研究院指出，全屋智能仍处于起步阶段，跨品牌协议壁垒是最大障碍。尽管工信部等部门已推动技术研发与标准统一，但短期内，用户仍需在“品牌绑定”与“体验割裂”间权衡——想要真正的“一键联动”，或许还需等待行业标准的进一步落地。
问题2
成本困境
高昂价格和售后成本让人望而却步
当“全屋智能”概念席卷家居市场，关于“成本”的质疑声从未停歇：动辄数万元的改造费用，复杂难懂的设备联动，甚至被调侃为“中产智商税”。
“以为只是自动开灯，结果一套系统花了十多万。”“90后”小林的经历并非个例：一套基础全屋智能系统成本普遍3万—10万元（涵盖灯光、安防、窗帘、家电控制），更遑论高端配置。
问题是，花了大价钱也不一定真省心。一位消费者在社交媒体吐槽，花近5万元购买了一套智能家居系统，但是用了不久大部分开关就“罢工”了。厂家回应表示，是因为生产这套智能家居系统的工厂倒闭了。至于处理方案，只能加装主机，无法拆掉换成普通的开关。
这位消费者的经历比较极端，更普遍的问题是高昂的维修成本和“电费刺客”。“全屋窗帘一小条电动窗帘轨就要1500元，用了几次轨道和电机就坏了，关键是坏掉就不能正常拉窗帘，十分尴尬。而且没人跟我说过全屋智能有待机功率，全屋的开关灯具和电器，每天啥也不干有固定接近4度电的消耗，一个月就是120度，算5毛钱一度就是60元。”曾经对全屋智能十分向往的小林，现在也被搞得十分头疼。
由于智能家居成本更高，也导致部分号称“智能”的新房，实际上不过是溢价的噱头。比如黄埔某已交付的热门新盘，住进去的业主表示，说是智能，只能算“半智能”，就是只有大厅跟主卧有智能开关，主卧有一套电动窗帘，还不支持小米、苹果等平台，如果后续想再添加设备，就没法做设备联动，想要更智能只能自己换掉重新装。
这样看来，消费者在选择全屋智能家居就需要颇为谨慎。要充分考虑前期投入、后期维护和更换成本，关注设备的性能、安全性、兼容性、易用性等，通过正规渠道选择有认证资质的服务商，确保产品具备可靠的售后服务和质量保证。
问题3
技术悬浮
智慧社区“智慧失灵”
家住广州荔湾的王小姐告诉记者，其小区的智能“门禁”，本来需要通过指纹、刷脸、密码、刷卡等方式才能进门，但一些“门禁”虽然还在岗，却不工作了。小区的物业解释，除了业主需求不同外，智能“门禁”的维修、养护也是一个重要问题。而且随着小区里租户、业主更换频率增多，信息录入管理等方面，就有了难度。同时，像快递、送餐这些外来人员有进小区服务的需求，如果“一刀切”都把他们拦在门外，业主也不满意。所以，虽然有“门禁”，还必须再安排专门人员在门口处理各种情况。
除了设备后期养护问题，智慧社区“智慧失灵”更重要的原因是技术悬浮，没有和居民需求真正融合。比如有社区试点AI垃圾分类系统，却因无法识别被压扁的塑料瓶与玻璃瓶；还有社区健康监测系统曾因服务器漏洞，导致居民体检数据外泄；还有社区“一键呼叫”医疗服务因医院数据未打通，最终沦为“摆设按钮”。
这些案例折射出技术逻辑与生活逻辑的错位——硬件堆砌不等于服务提升。“在新的时代，物业服务依旧是物业服务，因为物业服务的本质是满足人对建筑空间的需求。”在此前的一次行业论坛上，碧桂园服务的一名高管坦言。
业内专家指出，城市数字化社区建设要围绕居民的多元需求，落实制度调适与技术嵌入的协同创新，实现主体赋权与社会资本再生产的协同进化，在价值理性引领下实现社区数字化赋能的包容性治理。
从《钢铁侠》的幻想，到当下的“全屋智能”“智慧社区”，科技创新为房地产注入了前所未有的活力。但真正的“好房子”，不该是技术的炫技场，而应是能“深度思考”用户需求的“生活伙伴”——它懂得兼容不同品牌的设备，让智能体验无需“切换频道”；它算好性价比的“经济账”，让科技红利触手可及；它更明白，再先进的系统，也抵不过物业一句“别担心，我们在”的温暖。当技术放下“高冷”，开始“听懂”生活的柴米油盐，或许我们离理想中的“好房子”，就真的不远了。
统筹：柴亚娟
策划：冯善书
■圆桌
中建四局工程技术研究院副院长桂峥嵘
智慧好房子助力企业向
“开发+持续服务”转型
智慧好房子的建设是一个贯穿设计、施工、运维与服务全生命周期的系统工程，核心目标是实现“安全、舒适、绿色、智慧”的高度融合。在设计环节，需要在保障结构安全、空间舒适、适老化无障碍等基础需求的前提下，前瞻性预留空间改造与智能提升的接口，确保智慧功能与建筑本体深度融合。
在施工环节，运用数字化建造技术提升精细化水平，大力推广装配式建筑、模块化建筑、装配式装修，减少现场湿作业，提高施工效率和质量稳定性，并融入智能化部品部件（如集成预装智能墙板、智能卫浴）。
在运维环节，构建统一家庭智能中枢，实现环境监测、安防联动、能耗调控的自动化；同时还要对接智慧社区平台，整合一键报修、无人配送、健康管理等服务，形成以“好房子”为单元、与智慧社区无缝衔接的全场景智慧生活体验。
但是当前住宅从“水泥盒子”到“智慧空间”转变过程中，依然面临产业协同不够的发展困境。对房地产开发企业来说，需要改变传统开发思维，加大对研发、设计、智能系统的投入，并在项目策划初期就深度考量智能化落地路径、成本分摊、后期运维模式等多方面因素，由“一次性销售”向“开发+持续服务”转型，将智慧住宅作为突破产品同质化、实现差异化竞争的核心路径。
对科技企业来说，智慧居住的市场需求为其提供了广阔的应用落地场景，但是需要深入理解建筑行业的规范、流程和用户的实际居住痛点，产品方案须具备工程的适配性、可实施性和可靠性。这也意味着科技企业需要更主动地融入房地产开发的生态链，与大型企业深度合作有助于打磨成熟的整体解决方案，在协议开放、系统兼容性、成本控制上做出努力。
万物云空间科技研究院负责人袁戟
智慧社区从数字化基础设施
向“AI大脑”升级
技术落后、质量参差不齐，基础设施薄弱……这些都是智慧社区建设面临的一系列难题。如何保障社区物业服务标准统一？万科物业在全国3000多个小区，投入了AI摄像头、出入通行、自助客服、设备传感器（消防、电梯、用水等）等相关的智能设备，完善网络和各类数字化平台研发，搭建起统一运营的智慧服务平台，管理和监督现场的服务质量。
通过搭建小区现场的数字化基础设施，远程实时监督服务，构建起“人+机器+远程”高效服务模式，是万科物业智慧社区长效运营的基石。如今，伴随着生成式AI的迅猛发展，万科物业再次尝试探索，在部分小区试点推出了“智能物业经理”和“AI管家”等创新产品，将AI大语言模型应用到物业场景中，不仅分析处理小区的服务问题，甚至直接和居民对话。
这套高效系统的核心是一台名为“灵石”的边缘服务器，可以称其为小区的“AI大脑”。AI大脑让巡检智能化，大语言模型整合数据助力决策，智慧服务平台变被动响应转变为主动感知，推动社区治理从“人力密集型”迈向“数据驱动型”。未来，AI技术的应用或将成为物业行业新的增长极，也为智慧社区的发展提供新路径。
南方日报记者 柴亚娟